- Nuova soglia dimensionale: La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 comma 17) ha dimezzato il limite di appartamenti destinabili alla locazione breve.
- Presunzione di imprenditorialità: Dal periodo d’imposta 2026, superando i due appartamenti locati, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
- Modifica normativa: Viene variato l’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, abbassando da quattro a due la soglia massima di unità compatibili con il regime forfettario.
- Ambito soggettivo: La disciplina delle locazioni brevi (art. 4 DL 50/2017) resta riservata alle persone fisiche che agiscono fuori dall’esercizio d’impresa.
- Esclusione dal regime: Destinando tre o più appartamenti alla locazione breve, si decade dalle agevolazioni dell’art. 4 commi 2 e 3 del DL 50/2017.
- Definizione di “appartamento”: La locazione di singole stanze all’interno dello stesso immobile conta come un solo appartamento ai fini della soglia.
- Irrilevanza della durata: È sufficiente locare tre diversi immobili anche per un solo weekend nell’anno per far scattare la presunzione.
- Focus sul contribuente: La presunzione è ancorata alla condizione del singolo locatore e non alla natura dell’immobile stesso.
- Sublocazione e comodato: Il proprietario non conta nel “suo” limite gli immobili dati in locazione ordinaria o comodato a terzi che poi li sublocano.
- Intermediari: Nel computo dei due appartamenti devono essere inclusi anche i contratti stipulati tramite intermediari immobiliari.
- Esclusione locazioni ordinarie: I contratti 4+4 o 3+2 non concorrono al raggiungimento della soglia per la presunzione di imprenditorialità.
- Servizi accessori: Restano compatibili i servizi di pulizia e cambio biancheria, ma la loro presenza è valutata nel contesto imprenditoriale.
- Codice Civile: Il superamento del limite comporta la qualifica di imprenditore ai sensi dell’art. 2082 c.c. per tutela della concorrenza.
- Cedolare Secca: La L. 199/2025 non modifica le aliquote, ma limita l’accesso al regime escludendo chi supera i due appartamenti.
- Normativa Regionale: Le indicazioni locali sul turismo non sono vincolanti in ambito tributario rispetto ai criteri nazionali citati.
- Efficacia temporale: Le nuove disposizioni e il relativo monitoraggio della soglia decorrono dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026.
- Riferimenti TUIR e IVA: La natura imprenditoriale è valutata anche ex art. 55 comma 2 del TUIR e art. 4 del DPR 633/72.
- Presunzione assoluta: La norma introduce un automatismo che impedisce la prova contraria superata la soglia dei due immobili.
- Tutela del mercato: L’intervento mira esplicitamente a garantire la parità di condizioni tra locatori privati e strutture ricettive professionali.