Hai riscattato in anticipo un leasing immobiliare? Ecco cosa cambia in bilancio e nel calcolo delle imposte
di Fabio Pratesi Commercialista
Capita spesso: un’azienda ha un leasing immobiliare in corso, trova un finanziamento più conveniente o decide di vendere l’immobile a terzi, e sceglie di riscattare anticipatamente il bene. Un’operazione che sembra semplice sulla carta, ma che nasconde alcune complessità contabili e fiscali tutt’altro che trascurabili, soprattutto quando l’immobile riscattato comprende anche un’area di terreno. Chi gestisce questa operazione senza le dovute attenzioni rischia disallineamenti tra valori contabili e fiscali che possono emergere, con conseguenze sgradite, anche a distanza di anni.
Cos’è e come funziona il riscatto anticipato del leasing immobiliare
Nel corso di un contratto di leasing finanziario, l’utilizzatore può decidere di anticipare il riscatto del bene, versando alla società concedente l’importo delle rate residue (attualizzate) più il prezzo dell’opzione di acquisto. Le ragioni possono essere diverse: la disponibilità di provvista finanziaria più economica rispetto al costo implicito del leasing, l’esigenza di liberare flussi di cassa per altri investimenti, oppure la necessità di vendere l’immobile a terzi.
Dal punto di vista contabile, i Principi Contabili Nazionali (in particolare l’OIC 12, Appendice A) prevedono che il leasing sia rilevato con il c.d. “metodo patrimoniale”: durante la vita del contratto, l’utilizzatore non iscrive né il bene né il debito verso la società di leasing, ma imputa a Conto economico solo i canoni maturati, alla voce B8. Solo al momento del riscatto il bene entra per la prima volta nello Stato patrimoniale, al valore del prezzo di riscatto.
Quando l’immobile riscattato comprende anche il terreno su cui insiste il fabbricato, la prima operazione da compiere è lo scorporo tra le due componenti. L’OIC 16 (par. 60) impone questo scorporo perché il fabbricato è ammortizzabile mentre il terreno, salvo eccezioni, non lo è. Sul piano fiscale, l’art. 36, comma 7, D.L. n. 223/2006 stabilisce che il valore dell’area, quando il fabbricato è acquistato insieme al terreno, va determinato come il maggiore tra il valore contabile scorporato e una percentuale forfetaria del costo complessivo (20%, che sale al 30% per i fabbricati industriali). Lo stesso articolo, al comma 7-bis, estende questa regola anche ai canoni di leasing su fabbricati strumentali: una quota del canone, riferibile al terreno, è quindi indeducibile durante tutta la vigenza del contratto.
Nel momento del riscatto anticipato, il valore di riferimento per applicare le percentuali forfetarie diventa il prezzo complessivamente versato per il riscatto, non più i singoli canoni. Questo vale anche nei casi di lease-back immobiliare, dove non conta il valore storico d’iscrizione del terreno prima della cessione alla società di leasing, ma unicamente il prezzo di riscatto pagato per rientrarne in possesso.
Quando conviene e perché tenerne conto in fase di pianificazione
Il tema non è solo di corretta tenuta contabile, ma ha impatti fiscali concreti che si protraggono negli anni successivi al riscatto. Un primo profilo riguarda i canoni non dedotti durante la vigenza del contratto: l’art. 102, comma 7, TUIR impone una deduzione fiscale dei canoni di leasing immobiliare spalmata su un periodo minimo di 12 anni, indipendentemente dalla durata effettiva del contratto. Se il leasing dura meno di 12 anni, ogni anno si genera una variazione in aumento del reddito imponibile.
Esempio pratico: un leasing immobiliare della durata di 8 anni prevede canoni annui imputati a bilancio per 70.000 euro, mentre la quota fiscalmente deducibile (calcolata sulla base dei 12 anni) è di 50.000 euro. Nei primi 5 anni si generano quindi riprese a tassazione per 20.000 euro annui, per un totale di 100.000 euro non dedotti. Se al sesto anno interviene il riscatto anticipato, la circolare n. 17/E/2013 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che il recupero di queste eccedenze prosegue in via extracontabile, tramite variazioni in diminuzione pari all’importo annuale del canone fiscalmente deducibile (50.000 euro), fino al completo riassorbimento: nel nostro esempio, in due esercizi successivi al riscatto.
Un secondo profilo riguarda proprio il terreno: la quota di canone non dedotta perché riferibile all’area, durante gli anni di leasing, non si perde ma va ad aumentare il costo fiscale del terreno stesso, distinto da quello contabile. Ipotizziamo un riscatto a 500.000 euro, con scorporo contabile del 20% per il terreno (100.000 euro) e quote di canone non dedotte per 200.000 euro riferibili all’area durante la vigenza del contratto: il costo fiscale del terreno sarà pari a 300.000 euro, non a 100.000 euro. Questo valore, superiore a quello di bilancio, sarà quello rilevante al momento della futura vendita dell’immobile, per evitare una doppia tassazione della stessa plusvalenza.
Attenzione a questi aspetti
Le criticità più frequenti riguardano il disallineamento tra valore contabile e valore fiscale, che va monitorato con attenzione negli esercizi successivi al riscatto e, se opportuno, evidenziato nel quadro RV del Modello Redditi. Altro aspetto delicato è il trattamento del risconto attivo relativo al maxi-canone iniziale, ancora presente in bilancio al momento del riscatto: la prassi contabile più corretta (confermata dall’Appendice A dell’OIC 12) prevede la sua capitalizzazione a incremento del valore del bene, non l’imputazione integrale a Conto economico nell’anno del riscatto. Analoga cautela va posta se il contratto ha subito una moratoria dei canoni (ad esempio ai sensi dell’art. 56, D.L. n. 18/2020), che genera ratei passivi da gestire correttamente in sede di chiusura anticipata, e nel caso di operazioni di sale and lease-back, dove il risconto passivo relativo alla plusvalenza originaria richiede una valutazione specifica sulla sua imputazione a Conto economico.
Conclusione
Il riscatto anticipato di un leasing immobiliare è un’operazione che, dietro un’apparente semplicità operativa, comporta scelte contabili e fiscali che si ripercuotono per anni: dallo scorporo del terreno alla gestione delle eccedenze di canoni non dedotti, fino al corretto trattamento del maxi-canone residuo. Una gestione approssimativa di questi aspetti può generare disallineamenti che emergono, spesso nel momento meno opportuno, in sede di verifica o di futura cessione dell’immobile.
FAQ
Se riscatto in anticipo un leasing immobiliare, posso dedurre subito tutti i canoni non ancora dedotti? No. Se la durata del contratto era inferiore ai 12 anni previsti dall’art. 102, comma 7, TUIR come periodo minimo di deduzione fiscale, le eccedenze non dedotte durante la vigenza del leasing vanno recuperate progressivamente negli esercizi successivi al riscatto, nei limiti dell’importo annuale del canone fiscalmente deducibile, secondo quanto chiarito dalla circolare n. 17/E/2013.
Come si calcola il valore del terreno quando riscatto un immobile in leasing? Il valore di riferimento è il prezzo complessivo pagato per il riscatto anticipato. Su questo importo si applicano le percentuali forfetarie previste dall’art. 36, D.L. n. 223/2006 (20% per i fabbricati generici, 30% per quelli industriali), salvo che il valore contabile scorporato secondo l’OIC 16 risulti superiore.
Perché il costo fiscale del terreno può essere diverso da quello iscritto in bilancio? Perché la quota di canone di leasing riferibile al terreno, indeducibile durante la vigenza del contratto ai sensi dell’art. 36, comma 7-bis, D.L. n. 223/2006, si somma al valore contabile del terreno ai soli fini fiscali. Questo evita che, alla successiva vendita dell’immobile, la stessa somma venga tassata due volte come plusvalenza.
Hai un leasing immobiliare che stai valutando di riscattare in anticipo, o l’hai già fatto senza verificare gli effetti fiscali sul terreno e sui canoni pregressi? Sono aspetti che, se trascurati, si ripresentano al momento della vendita dell’immobile. Parliamone.