di Fabio Pratesi, Dottore Commercialista
Introduzione
Sei un imprenditore individuale e hai un immobile strumentale iscritto nell’attività? Forse è la sede del tuo laboratorio, del tuo magazzino, del tuo ufficio. La Legge di Bilancio 2026 ti offre la possibilità di farlo uscire dal patrimonio aziendale pagando un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza — un’agevolazione concreta, ma con una scadenza ravvicinata: il 31 maggio 2026. Fin qui, molti sanno. Quello che spesso viene sottovalutato sono gli effetti sul versante IVA e sull’imposta di registro, che possono riservare sorprese significative se non gestiti con attenzione.
Cos’è e come funziona
L’art. 1, comma 41, Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) ha reintrodotto l’istituto dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, con effetti retroattivi dal 1° gennaio 2026.
In sintesi, l’operazione consente di trasferire l’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella personale applicando un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza, calcolata — in alternativa al valore normale — sul valore catastale del bene. Il pagamento avviene in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2026 e il restante 40% entro il 30 giugno 2027.
Possono accedere all’agevolazione gli imprenditori individuali, indipendentemente dal regime contabile adottato, a condizione che l’immobile fosse qualificabile come strumentale per natura o per destinazione alla data del 30 settembre 2025.
Il lato IVA: l’operazione è un autoconsumo
Ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, l’estromissione non è neutrale. Ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5), D.P.R. n. 633/1972, la destinazione di un bene all’uso personale dell’imprenditore è assimilata a una cessione di beni e quindi soggetta alle regole IVA ordinarie — senza alcun regime agevolativo parallelo a quello dell’imposta sostitutiva.
L’operazione rileva ai fini IVA solo se l’imposta era stata detratta al momento dell’acquisto o della realizzazione del bene. Se l’immobile fu acquistato da un privato, prima del 1973 o da un’impresa in esenzione, l’estromissione risulta fuori campo IVA e non richiede l’emissione di autofattura.
Come si determina il regime IVA: conta la categoria catastale, non l’uso
Il punto più delicato — e spesso frainteso — è questo: ai fini IVA non rileva l’utilizzo concreto dell’immobile, bensì la sua classificazione catastale. È un principio consolidato nella prassi dell’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 18/E/2013 e Circolare n. 27/E/2006).
Rientrano tra i fabbricati abitativi gli immobili classificati nella categoria “A” (esclusa la A/10). Rientrano tra i fabbricati strumentali quelli delle categorie “B”, “C”, “D”, “E” e “A/10”.
Ne deriva una conseguenza pratica rilevante: un immobile accatastato in categoria A/3 — anche se utilizzato come sede operativa dell’impresa — resta classificato come abitativo ai fini IVA, con il relativo trattamento.
Per gli imprenditori individuali non operanti nel settore edilizio (costruzione o ripristino), il regime applicabile è il seguente:
- Fabbricati abitativi: estromissione esente da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis), D.P.R. n. 633/1972
- Fabbricati strumentali: estromissione esente da IVA, senza possibilità di optare per l’imponibilità (mancando un atto notarile)
Per le imprese costruttrici o di ripristino, invece, l’operazione è obbligatoriamente imponibile se effettuata entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori; oltre tale termine, scatta l’esenzione.
Quando conviene e cosa comporta: un esempio pratico
Caso: Mario Rossi, imprenditore individuale in contabilità ordinaria, possiede un capannone artigianale (categoria D/7, acquistato nel 2019 con IVA detratta) iscritto nel patrimonio aziendale. Valore di carico fiscale: 300.000 euro. Valore catastale rivalutato: 280.000 euro. L’immobile non ha plusvalenza significativa rispetto al valore catastale.
- Imposta sostitutiva: eventuale plusvalenza minima tassata all’8%
- IVA: l’operazione è esente (impresa non costruttrice, categoria D, estromissione oltre i 5 anni dalla costruzione)
- Rettifica della detrazione: poiché l’acquisto risale al 2019 e il periodo di tutela per i fabbricati è di dieci anni (art. 19-bis2, comma 2, D.P.R. n. 633/1972), Mario deve verificare quanti decimi del periodo sono ancora aperti. Con 7 anni trascorsi su 10, residuano 3 decimi: dovrà restituire 3/10 dell’IVA suo tempo detratta.
Questo è l’aspetto che più frequentemente non viene considerato nella valutazione di convenienza dell’operazione.
Attenzione a questi aspetti
La rettifica della detrazione IVA non è opzionale. Ai sensi dell’art. 19-bis2, D.P.R. n. 633/1972, l’estromissione in esenzione IVA di un fabbricato per il quale l’imposta era stata detratta obbliga a rettificare la detrazione per i decimi ancora aperti nel periodo decennale di tutela. L’obbligo cade solo se il decennio è già scaduto al momento dell’operazione.
La base imponibile IVA non è il valore catastale. A differenza di quanto previsto per l’imposta sostitutiva, ai fini IVA la base imponibile si determina secondo i criteri ordinari dell’art. 13, comma 2, lett. c), D.P.R. n. 633/1972: prezzo di acquisto (o costo di produzione) aggiornato con le spese incrementative detratte, al netto del deprezzamento. Non è possibile utilizzare il valore catastale.
Se l’immobile è locato, cambiano IVA e imposta di registro. L’estromissione produce effetti dal 1° gennaio 2026: da quella data l’immobile si considera posseduto a titolo personale. Se era in locazione con addebito di IVA, occorrerà emettere note di credito per i canoni fatturati con IVA relativi al periodo successivo al 1° gennaio 2026 (Risoluzione n. 390/E/2008, art. 26, comma 2, D.P.R. n. 633/1972). Contestualmente, l’aliquota dell’imposta di registro sul contratto di locazione passa dall’1% al 2% (art. 5, comma 1, D.P.R. n. 131/1986), con obbligo di riliquidazione da comunicare tramite Modello RLI all’ufficio dove è stato registrato il contratto, preferibilmente entro il 30 dicembre 2026.
L’autofattura è elettronica. Nei casi in cui l’estromissione sia rilevante ai fini IVA, l’imprenditore deve emettere un’autofattura in formato XML con codice TD27, trasmessa tramite il Sistema di Interscambio. Il momento di effettuazione dell’operazione coincide con la contabilizzazione sul libro giornale (contabilità ordinaria) o nel registro dei beni ammortizzabili (contabilità semplificata), come chiarito dalla Circolare n. 26/E/2016.
Conclusione
L’estromissione agevolata è un’opportunità concreta per chi vuole separare il patrimonio immobiliare dall’attività d’impresa, ma non si esaurisce con il versamento dell’imposta sostitutiva. L’analisi deve necessariamente abbracciare il profilo IVA — classificazione catastale, storico delle detrazioni, periodo di tutela residuo — e gli effetti sui contratti in corso. Trascurare questi aspetti rischia di trasformare un’agevolazione in un problema. La scadenza del 31 maggio 2026 non lascia molto tempo.
FAQ
Posso usare il valore catastale anche per calcolare la base imponibile IVA dell’estromissione? No. Il valore catastale è utilizzabile solo per determinare la plusvalenza ai fini dell’imposta sostitutiva dell’8%. Ai fini IVA la base imponibile si determina secondo i criteri ordinari dell’art. 13, comma 2, lett. c), D.P.R. n. 633/1972: prezzo di acquisto o costo di produzione aggiornato con le spese incrementative detratte, al netto del deprezzamento intervenuto nel tempo.
Ho acquistato il capannone nel 2018 con IVA detratta. Devo restituire qualcosa al momento dell’estromissione in esenzione? Probabilmente sì. Il periodo di tutela fiscale per i fabbricati è di dieci anni decorrenti dall’acquisto o dall’ultimazione (art. 19-bis2, comma 2, D.P.R. n. 633/1972). Se l’acquisto è del 2018, il decennio scade nel 2028: residuano ancora 2 decimi aperti. Dovrai restituire 2/10 dell’IVA originariamente detratta come rettifica per cambio di destinazione. È un calcolo da effettuare prima di decidere se procedere.
L’immobile che voglio estromettere è affittato. Cosa devo fare con il contratto di locazione? L’estromissione produce effetti dal 1° gennaio 2026: da quella data l’immobile è considerato fuori dal patrimonio d’impresa. Se i canoni del 2026 erano stati fatturati con IVA, occorre emettere note di credito per stornare l’imposta (art. 26, comma 2, D.P.R. n. 633/1972). Parallelamente, l’imposta di registro passa dall’1% al 2% (art. 5, comma 1, D.P.R. n. 131/1986) e va comunicata tramite Modello RLI all’ufficio di registrazione per la riliquidazione del tributo.